Vous hésitez à investir ? C’est normal.
Vous avez peut-être déjà pensé : « je n’y connais rien en fiscalité », « et si je ne trouve pas de locataire ? », « 9 ans, c’est long », ou « on m’a vendu du Pinel trop cher, je ne veux pas revivre ça ». Ces doutes sont sains. Ce sont exactement les bonnes questions.
Ce qui vous motive, en revanche, est simple : construire quelque chose de solide avec votre argent, plutôt que de le voir fondre sur un livret ou partir en impôts.
Ce que le Jeanbrun change pour vous à Toulouse :
- La peur du locataire introuvable : avec moins de 3 % de logements vacants, la question à Toulouse est plutôt de choisir parmi les dossiers.
- La peur de brader le loyer : le plafond intermédiaire (14,64 €/m²) est presque au niveau du marché (environ 15 €/m²). Vous louez à un prix normal.
- La peur de la complexité : une seule durée (9 ans), une formule claire, pas de zone à surveiller.
- La peur de surpayer : nous comparons toujours le prix d’un programme aux prix du quartier avant de vous le proposer.
Pourquoi investir à Toulouse ?
Toulouse gagne en moyenne plus de 5 800 habitants chaque année depuis 2017. Ils viennent pour l’emploi : Airbus, ATR, Thales, Safran, le CNES et tout l’écosystème spatial recrutent ingénieurs, techniciens et cadres. Ils viennent aussi pour étudier : l’université Paul Sabatier, l’ISAE-SUPAERO, l’ENAC ou Toulouse School of Economics accueillent plus de 120 000 étudiants.
Résultat : moins de 3 % de logements vacants et des locataires qui se décident vite. Les T1 et T2 proches du métro et des campus trouvent preneur rapidement.
L’autre atout, c’est le prix. Autour de 4 100 €/m² dans le neuf, Toulouse reste bien moins chère que Lyon ou Bordeaux pour une demande comparable. Et la ligne C du métro, attendue à partir de 2028, va rapprocher du centre des quartiers encore abordables comme Montaudran ou Matabiau.
La loi Jeanbrun à Toulouse, en bref
Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé ou « Relance logement », a été créé par la loi de finances pour 2026. Il remplace la réduction d’impôt du Pinel par un amortissement : chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers une partie du prix de votre logement.
- Un amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an dans le neuf, calculé sur 80 % du prix d’achat et plafonné de 8 000 à 12 000 € par an selon le niveau de loyer choisi.
- Un plafond de loyer presque au prix du marché. En zone A, le loyer intermédiaire est plafonné à 14,64 €/m², pour un loyer de marché d’environ 15 €/m² à Toulouse.
- Le neuf comme l’ancien rénové. Les appartements neufs ou en VEFA sont éligibles, comme les logements anciens avec au moins 30 % de travaux.
- Un engagement simple : 9 ans. Location nue, en résidence principale, à un locataire sous plafonds de ressources et hors de votre famille.
Pour aller plus loin : tout comprendre sur la loi Jeanbrun.
Deux façons d’investir : Jeanbrun classique ou Super Jeanbrun
Tout le monde n’investit pas pour les mêmes raisons. C’est pour cela que nous proposons deux formules.
| Jeanbrun classique | Super Jeanbrun | |
|---|---|---|
| Pour vous si… | Vous voulez réduire vos impôts et garder de la souplesse | Vous pensez retraite et transmission, sur 16 à 20 ans |
| Achat | En direct | Via une SCI, création accompagnée |
| Prix | Prix du marché (TVA 20 %) | TVA à 10 % : environ 8 % moins cher |
| Taxe foncière | Payée | Remboursée pendant 20 ans |
| Engagement | 9 ans | 16 ans |
Pour aller plus loin : le Jeanbrun classique · découvrir le Super Jeanbrun.
Où investir à Toulouse ?
Montaudran
Profil locataire : Ingénieurs, chercheurs
Prix neuf indicatif : Environ 4 000 €/m²
Atout : Campus aéronautique, future ligne C
La Cartoucherie
Profil locataire : Jeunes familles, personnel hospitalier
Prix neuf indicatif : 4 300 à 4 600 €/m²
Atout : Écoquartier, tram T1, centre-ville en moins de 15 min
Borderouge
Profil locataire : Étudiants, jeunes actifs
Prix neuf indicatif : 3 800 à 4 100 €/m²
Atout : Métro ligne B, forte demande en petites surfaces
Rangueil – Saint-Agne
Profil locataire : Étudiants, soignants
Prix neuf indicatif : Environ 3 500 €/m²
Atout : Université Paul Sabatier, CHU Rangueil
Matabiau – Bonnefoy
Profil locataire : Actifs, étudiants, cadres
Prix neuf indicatif : Variable selon les secteurs
Atout : Grand projet gare, ligne C
Compans-Caffarelli
Profil locataire : Cadres, étudiants
Prix neuf indicatif : Au-dessus de la moyenne
Atout : Proche centre, quartier d’affaires
Le marché immobilier toulousain
| Prix | Ce qu’il faut savoir | |
|---|---|---|
| Neuf | Environ 4 100 €/m² | Programmes RE2020, éligibles aux taux Jeanbrun du neuf |
| Ancien (appartements) | Environ 3 350 à 3 500 €/m² | En baisse d’environ 7 % sur un an : une fenêtre pour le volet ancien rénové |
| Loyer moyen | Environ 15 €/m² | Demande soutenue en T1-T2 près des campus et du métro |
Ce qui attire les investisseurs à Toulouse
- Emploi : leader européen de l’aéronautique et du spatial (Airbus, ATR, Thales, Safran, CNES).
- Étudiants : plus de 120 000, avec des écoles d’ingénieurs de rang international.
- Démographie : plus de 5 800 nouveaux habitants par an en moyenne depuis 2017.
- Transports : deux lignes de métro, le tramway, le téléphérique Téléo, et la ligne C attendue à partir de 2028.
- Qualité de vie : ensoleillement, Pyrénées à 1 h 30, Méditerranée à environ 2 h.
Taux d’amortissement et plafonds de loyer à Toulouse
| Niveau de loyer | Plafond à Toulouse (zone A) | Taux neuf | Taux ancien rénové | Amortissement max/an |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 14,64 €/m² | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 12,06 €/m² | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 9,47 €/m² | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Le détail : plafonds de loyer et de ressources.
Exemple chiffré : un T2 neuf à Toulouse
Un T2 neuf de 45 m² à 185 000 €, loué au niveau intermédiaire :
- Loyer maximum : 14,64 × (0,7 + 19/45) × 45 = 739 €/mois, soit 8 868 €/an.
- Base amortissable : 185 000 × 80 % = 148 000 €.
- Amortissement annuel : 148 000 × 3,5 % = 5 180 € (sous le plafond de 8 000 €).
- Revenus fonciers imposables avant charges : 8 868 − 5 180 = 3 688 € au lieu de 8 868 €.
- Gain avec une tranche marginale d’imposition de 30 % : 5 180 × (30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) = 2 445 €/an, soit environ 22 000 € sur 9 ans.
Les intérêts d’emprunt, la taxe foncière et les frais de gestion se déduisent en plus. Exemple indicatif, hors situation personnelle.
Programmes neufs éligibles à Toulouse
Casa Trendy
Une résidence partagée de 239 logements près du campus de Rangueil, conçue pour les étudiants et les jeunes actifs.
- T1 dès 138 900 €
- T1 bis
- T2
- T3
Le Brooklyn
Une résidence de 89 logements à l'est de Toulouse, tournée vers les étudiants et les jeunes actifs.
- T1 dès 140 900 €
- T2
- T5
Les Temporelles Renoir
Une résidence seniors de 67 logements rue Auguste Renoir, avec des T1 et des T2 et des espaces partagés.
- T1 dès 165 900 €
- T1 bis
- T2
Pavillon Marly
Cinquante et un logements près du métro Trois Cocus, dans deux bâtiments entourés de jardins boisés.
- T1
- T2 dès 188 900 €
- T3
- T4
Pavillon Flora
Cinquante-deux logements à Lalande, dans deux petits collectifs entourés de jardins arborés, livrables fin 2026.
- T2 dès 190 900 €
- T3
- T4
Reverso
Une petite copropriété de 17 logements près du métro Trois Cocus, avec un jardin boisé à l'arrière.
- T2 dès 196 900 €
- T3
- T4
Questions fréquentes
Toulouse est-elle en zone A ?
Quel loyer maximum pour un T2 ?
Neuf ou ancien à Toulouse ?
Quel quartier pour un studio étudiant ?
Peut-on cumuler avec le LLI ?
Que se passe-t-il après 9 ans ?
Pour aller plus loin : toutes les réponses à vos questions · les promoteurs immobiliers à Toulouse.