Qu’est-ce que la loi Jeanbrun ?
La loi Jeanbrun est le nouveau régime fiscal de l’investissement locatif, créé par la loi de finances pour 2026. Elle porte le nom de Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, et s’inscrit dans le plan « Relance logement ». On parle aussi de « statut du bailleur privé ».
Son but est de relancer la construction et la location de logements à loyer maîtrisé, après la fin du Pinel au 31 décembre 2024.
Vous en avez entendu parler, et vous vous méfiez ?
Le mot « défiscalisation » fait souvent fuir, et on le comprend. Beaucoup ont en tête un proche qui a acheté un Pinel trop cher, dans une ville sans locataires. La première inquiétude n’est donc pas fiscale. C’est : « est-ce qu’on va encore me vendre un produit ? »
Ce qui vous amène ici, c’est l’envie de comprendre avant de décider. C’est exactement la bonne approche.
Ce que le Jeanbrun corrige : l’avantage fiscal ne dépend plus de la ville où l’on vous pousse à acheter. Il dépend du prix réel du logement et du loyer que vous choisissez. Un bien surpayé reste un mauvais placement, avec ou sans amortissement.
Le principe : amortir son logement
Le Pinel offrait une réduction d’impôt. La loi Jeanbrun fonctionne autrement : elle permet d’amortir le logement, comme le ferait une entreprise avec ses biens.
Chaque année, une partie du prix d’achat est déduite de vos revenus fonciers. Deux règles encadrent le calcul :
- La base : 80 % du prix d’acquisition. Les 20 % restants correspondent forfaitairement au terrain, qui ne s’amortit pas.
- Le plafond : de 8 000 à 12 000 € déductibles par an, selon le niveau de loyer.
Pour aller plus loin : taux d’amortissement Jeanbrun et exemples de calcul.
Les taux en un coup d’œil
| Niveau de loyer | Neuf / VEFA | Ancien avec travaux | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Plus le loyer est modéré, plus l’amortissement est élevé.
Qui peut en bénéficier ?
Tout particulier qui achète, en direct ou via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, un appartement pour le louer nu, en résidence principale, pendant au moins 9 ans. Le logement doit être neuf, en VEFA, ou ancien avec des travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat. Seuls les appartements situés dans un immeuble collectif sont concernés : les maisons individuelles sont exclues.
Pour aller plus loin : toutes les conditions d’éligibilité.
Loyers et ressources plafonnés
Le loyer ne doit pas dépasser un plafond fixé par zone (A bis, A, B1, B2, C). Les ressources du locataire sont aussi plafonnées. Contrairement au Pinel, le dispositif s’applique partout en France : la zone ne sert qu’à fixer les plafonds.
Pour aller plus loin : le barème des plafonds de loyer et de ressources.
Et le déficit foncier ?
Si vos charges dépassent vos loyers, le déficit foncier s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Pour les travaux de rénovation énergétique, ce plafond est porté temporairement à 21 400 €.
Jeanbrun classique, Super Jeanbrun ou Pinel : que choisir ?
Deux pages pour vous aider à choisir : Jeanbrun ou Pinel : les différences et le Super Jeanbrun, Jeanbrun + LLI.
Les points de vigilance
Engagement de 9 ans, plafonds à respecter, choix du bon dispositif : les points de vigilance de la loi Jeanbrun.
Investir en loi Jeanbrun à Toulouse
Toulouse est en zone A, avec un loyer intermédiaire plafonné à 14,64 €/m² pour un loyer de marché d’environ 15 €/m². Découvrez pourquoi investir à Toulouse et les programmes neufs éligibles.
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