« Je vais devoir louer au rabais, à des locataires fragiles ? »
C’est l’inquiétude qui revient le plus, et elle est légitime : votre loyer finance votre projet. Ce qui vous motive, c’est un revenu régulier et un locataire fiable.
La réponse, chiffres à l’appui, à Toulouse : sur les petites et moyennes surfaces, le plafond Jeanbrun est proche du loyer de marché. Et le niveau intermédiaire s’adresse à des actifs qui travaillent : jeunes ingénieurs, soignants, enseignants, couples en début de carrière.
Les plafonds de loyer par zone (niveau intermédiaire, 2026)
| Zone | Plafond €/m² |
|---|---|
| A bis | 19,71 € |
| A (dont Toulouse) | 14,64 € |
| B1 | 11,80 € |
| B2 et C | 10,26 € |
À Toulouse, les niveaux social et très social sont plafonnés à 12,06 €/m² et 9,47 €/m².
Comment calculer le loyer maximum ?
Le coefficient favorise les petites surfaces : en dessous de 38 m², il est bloqué à 1,2.
Loyers maximums à Toulouse, du T1 au T4
| Logement | Surface utile | Intermédiaire | Social | Très social | Loyer de marché indicatif |
|---|---|---|---|---|---|
| T1 | 25 m² | 439 € | 362 € | 284 € | Environ 375 € |
| T2 | 45 m² | 739 € | 609 € | 478 € | Environ 675 € |
| T3 | 65 m² | 944 € | 778 € | 611 € | Environ 975 € |
| T4 | 82 m² | 1 118 € | 921 € | 724 € | Environ 1 230 € |
Ce qu’il faut en retenir : au niveau intermédiaire, le plafond pèse très peu sur un T1 ou un T2 toulousain. Il devient plus contraignant à partir du T3-T4 et dans les quartiers les plus chers.
Les plafonds de ressources des locataires
Le niveau intermédiaire reprend les plafonds du Pinel. Les niveaux social et très social reprennent ceux des conventions Anah (Loc’Avantages). Les ressources s’apprécient sur le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année, à la signature du bail. Votre conseiller vous communique le barème applicable à votre futur locataire.
Notre regard de guide
Un locataire sous plafond n’est pas un locataire fragile. Ce qui protège de l’impayé, c’est la sélection du dossier et, si vous le souhaitez, une garantie loyers impayés ou le dispositif Visale.
Pour aller plus loin : le calcul de l’amortissement, les programmes neufs éligibles à Toulouse, retour au guide complet de la loi Jeanbrun.