Comment se calcule l’amortissement ?
La formule tient en une ligne :
Les 80 % correspondent à la construction. Les 20 % restants sont affectés forfaitairement au terrain, qui ne s’use pas et ne s’amortit donc pas.
Le taux dépend de deux choix : l’état du logement (neuf ou ancien rénové) et le niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social).
Les taux 2026
| Niveau de loyer | Neuf / VEFA | Ancien (travaux ≥ 30 %) | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
À partir de quel prix atteint-on le plafond ?
Au-delà d’un certain prix, l’amortissement est bloqué par le plafond. Dans le neuf :
- Intermédiaire : plafond atteint dès 285 700 €.
- Social : dès 277 800 €.
- Très social : dès 272 700 €.
À Toulouse, un T2 neuf (environ 185 000 €) ou un T3 (environ 260 000 €) reste sous ces seuils : tout l’amortissement est utilisé. Au-delà, la part qui dépasse le plafond n’est pas déductible, ce qui pèse sur les T4 et T5.
Exemple : le même T2 toulousain, deux niveaux de loyer
T2 neuf de 45 m², 185 000 €, tranche marginale d’imposition de 30 % :
| Intermédiaire | Social | |
|---|---|---|
| Loyer maximum | 739 €/mois | 609 €/mois |
| Loyers annuels | 8 868 € | 7 308 € |
| Amortissement annuel | 5 180 € | 6 660 € |
| Gain fiscal par an (30 % + 17,2 %) | 2 445 € | 3 144 € |
| Loyers + gain fiscal | 11 313 € | 10 452 € |
À Toulouse, le niveau intermédiaire reste plus intéressant sur ce T2 : le gain fiscal supplémentaire du social (+699 €) ne compense pas la baisse de loyer (−1 560 €). Même avec une tranche marginale de 45 %, l’intermédiaire reste devant. Le social se justifie surtout par un projet patrimonial ou un financement particulier.
Et si l’amortissement dépasse les loyers ?
L’amortissement réduit vos revenus fonciers imposables. Vos charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux) peuvent en plus créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Votre conseiller vous aide à optimiser l’ensemble. Pour aller plus loin : les plafonds de loyer à Toulouse.
« Les simulations sont toujours trop belles »
Vous avez raison de vous méfier. Une simulation commerciale oublie souvent la taxe foncière, les mois sans locataire ou le plafond d’amortissement. Ce qui vous motive, c’est une décision chiffrée et vérifiable, pas une promesse.
Ce que le Jeanbrun vous apporte : une formule publique, identique pour tous, que vous pouvez refaire sur un tableur en cinq minutes. C’est pour cela que nous montrons plus haut un cas où l’option la plus « généreuse », le loyer social, rapporte moins.
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